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Mieterwechsel: Wer ist fürs Renovieren zuständig?

von Frank Pribel am in Home2 Kommentare

Der Auszug aus deiner Mietwohnung steht kurz bevor und du bist dir nicht sicher, ob du renovieren musst? Und wenn ja, was genau? Hier liest du, welche Renovierungen Pflicht sind oder ob vielleicht sogar dein Vermieter selbst zur Farbrolle greifen muss.

 

Was sagt das Gesetz?
Grundsätzlich liegt die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen beim Vermieter (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Allerdings kann diese Pflicht vertraglich an den Mieter weitergegeben werden – z. B. mit dem Satz: „Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen zu tragen.“ Doch nicht alles, was im Mietvertrag steht, muss auch zwingend gelten. Viele vermeintliche Klauseln in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind laut Bundesgerichtshof nicht wirksam, da sie den Mieter benachteiligen. Oft gibt es auch individuelle Vereinbarungen im Mietvertrag, die die Bedingungen festlegen. Solche „Individualabreden“ fallen unter die Vertragsfreiheit und haben Vorrang vor den AGB.

 

Was sind Schönheitsreparaturen?
Bestimmte Arbeiten müssen spätestens beim Mieterwechsel durchgeführt werden: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Streichen der Heizkörper und Heizungsrohre, Streichen der Innentüren, Streichen der (Holz-)Fenster und Außentüren von innen. Das legt die II. Berechnungsverordnung, ein Regelwerk aus dem Bereich des geförderten Wohnungsbaus, fest (§ 28 Abs. 4 Satz 3). Alles darüber hinaus, beispielsweise das Abschleifen oder Versiegeln von Parkettböden oder das Streichen von Sockel- oder Fußleisten, ist keine Pflicht.

 

Klauseln oft unwirksam
Zum Thema Schönheitsreparaturen gibt es bis heute kein eindeutiges pauschales Bundesgerichtshof-Urteil. Durch oben genannte Individualabreden kann im Einzelfall Unterschiedliches gelten. Solltest du in deinem Mietvertrag Klauseln finden, die die Renovierung betreffen, lohnt es sich daher, genau hinzuschauen. Denn sind bestimmte (Teil-)Klauseln nicht zulässig, musst du im Zweifel überhaupt nicht renovieren. Unwirksam sind vertragliche Bedingungen beispielsweise dann, wenn du über die oben genannten Pflichten hinaus Reparaturen vornehmen, in einer bestimmen Farbe lackieren oder die Wohnung in einem 1-a-Zustand zurückgeben sollst, obwohl sie überhaupt noch nicht renovierungsbedürftig ist.

 

Ersatz der Renovierungskosten
Hast du bereits renoviert und stellst im Nachhinein fest, dass du gar nicht dazu verpflichtet warst, kannst du die entstandenen Kosten vom Vermieter zurückfordern. Dieses Recht gilt für Handwerkerrechnungen wie auch Arbeiten in Eigenregie (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. Mai 2009, Az. VIII ZR 302/07).

 

Renovierungskosten mit Kaution verrechnen?
Im umgekehrten Fall – wenn du vor deinem Auszug nicht renovierst, obwohl du dazu verpflichtest bist – kann dir dein Vermieter die entstandenen Kosten für die Renovierung von der Mietkaution abziehen. Aber Vorsicht: Arbeiten, die du selbst nicht hättest übernehmen müssen, dürfen dir auch nicht in Rechnung gestellt werden. Nicht gerechtfertigte Abzüge oder Zahlungen musst du innerhalb einer Verjährungsfrist von sechs Monaten nach Ende des Mietvertrags zurückfordern.

 

Übernahme unrenovierter Wohnung
War die Wohnung bei deinem Einzug nicht renoviert? Dann kann dich dein Vermieter auch nicht einfach zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten (BGH, Urteil vom 18. März 2015, Az. VIII ZR 185/14). Wichtig und nützlich ist ein Übergabeprotokoll, in dem der Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt des Einzugs festgehalten wird. Spätestens bei deiner nächsten Mietwohnung solltest du ein solches Protokoll einfordern, um später beim Auszug Klarheit zu haben.

 

Fazit
Um Ärger mit deinem Vermieter oder unnötige Arbeiten zu vermeiden, solltest du dich frühzeitig vor dem geplanten Auszug mit dem Thema Renovierungen befassen und deinen Mietvertrag auf Regelungen und Bedingungen hierzu überprüfen. Klauseln, die über die grundlegenden Schönheitsreparaturen hinausgehen, solltest du kritisch betrachten und in jedem Fall überprüfen. Im Internet findest du viele beispielhafte Gerichtsurteile zu unwirksamen Regelungen, die dir möglicherweise viel Geld und Mühe ersparen.

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2 Kommentare

  1. susilü sagt am 31. Mai 2017 um 13:28 Uhr

    Wie ist das denn eigentlich mit dem Renovieren? Wie professionell muss das denn sein? Reicht das wenn ich das selber mache? Also wenn ich zum Beispiel selber streiche? Oder muss ich da sogar einen Maler beauftragen?

    Antworten

    • Matthias Brägas sagt am 1. Juni 2017 um 13:46 Uhr

      Der Vermieter kann nur bestimmte Instandhaltungsarbeiten per Mietvertragsklausel auf den Mieter abwälzen. Es handelt sich dabei um die sogenannten Schönheitsreparaturen. Im BGB ist dieser Begriff nicht definiert, aber die Rechtsprechung versteht darunter folgende Arbeiten, wie z.B. Streichen, Tapezieren, etc. Zur Beauftragung eines Malers sind Sie nicht verpflichtet. Wenn Sie die Schönheitsreparaturen selbst vornehmen, sollten Sie diese jedoch mit einem gesunden Augenmaß vornehmen. Stellen Sie sich die Frage, wie Sie eine Wohnung gerne übernehmen würden. Entscheidend, ob Sie Schönheitsreparaturen vornehmen müssen, ist der Zustand der Wohnung beim Einzug. Wenn der Mieter eine Wohnung im unrenovierten Zustand übernimmt, kann der Vermieter keine Schönheitsreparaturen während der Mietzeit oder bei Auszug von ihm verlangen. Entsprechende Klauseln sind unwirksam. Dies hat der BGH in einem Urteil vom März 2015 entschieden (Az.: VIII ZR 242/13). Eine Renovierungspflicht bei unrenovierter Wohnung könnte nämlich bei kurzer Mietdauer dazu führen, dass der Mieter die Wohnung in besserem Zustand zurückgeben muss, als er sie übernommen hat. Eine Ausnahme ist nur möglich, wenn der Mieter bei Einzug einen angemessenen Ausgleich für seine Renovierungsarbeiten bekommt. Was angemessen ist, müssen Zweifelsfall die Gerichte entscheiden.

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